Покупка квартиры в ипотеку – серьезный шаг, позволяющий обзавестись собственным жильем необходимой площади и планировки. При покупке будущий владелец выбирает количество комнат, расположение дома, сопутствующие условия, включая наличие объектов инфраструктуры в непосредственной близости и транспортную доступность.
Выплаты за купленное жилье, где можно жить сразу после покупки или по факту завершения ремонта, производятся в течение нескольких лет, в зависимости от условий кредитования и заключенного с банковской организацией договора. С учетом перечисленных преимуществ ипотечные сделки являются преобладающими вариантами при возникновении потребности в покупке квартиры. Вместе с тем достаточно распространены случаи, когда владелец жилья теряет возможность своевременно выплачивать регулярные платежи по ипотеке.
Причины при этом могут быть самыми разными, от потери работы, смены деятельности со значительным снижением ежемесячных доходов и планируемого переезда до болезни владельца имущества или членов семьи. Возникает вопрос, можно ли продать квартиру, которая находится в ипотеке? Нормы действующего законодательства и ФЗ 37 «Об ипотеке» позволяют проводить подобные процедуры с минимальными потерями для продавца. Основным и обязательным условием для проведения подобных сделок является разрешение банка на продажу квартиры, так как жилье в ипотеке представляет собой собственность банковской организации.
Существуют 4 основных способа продажи ипотечной недвижимости:
- С досрочным погашением ипотечного кредита;
В этом случае продавец взаимодействует напрямую с покупателем. Покупатель передает владельцу жилья задаток для погашения ипотеки. Продавец вносит задаток в банк, ликвидируя обязательства по ипотеке, после чего производится сделка купли-продажи жилья уже без наличия обременений. Сделка выгодна в тех случаях, когда сумма остаточного долга сравнительно невелика. В вопросах процедуры и сроков оформления это наиболее простой и доступный способ, который подразумевает все же некоторые риски для покупателя с учетом необходимости предварительной передачи задатка.
- С погашением ипотеки в процессе покупки;
Более безопасный для покупателя способ, так как в этом случае банк выступает получателем задатка и непосредственно участвует в реализации сделки. Специалист банка представляет официальный документ с обозначенной суммой оставшегося по ипотеке долга, после чего покупатель передает банку задаток для погашения ипотеки. По факту получения денежных средств начинается дальнейшее оформление сделки и передача прав на недвижимость новому владельцу.
- Продажа с обременением (вместе с оставшейся суммой долга по ипотеке);
В этом случае взаимодействие продавца и покупателя минимальное. Покупатель берет обычную ипотеку и по желанию может выбрать объект с обременением. Такой вариант выгоден тогда, когда покупателя интересует конкретный объект в зависимости от расположения, планировки дома или других критериев, или существует потребность приобрести жилье по сниженной стоимости. Для покупателя сделка выгодна также доступной возможностью провести рефинансирование и сэкономить затраты на покупку жилья.
- Продажа квартиры непосредственно банком.
Покупателя ищут специалисты банка. Для проведения такой сделки требуется согласие всех заинтересованных сторон. Поиск покупателя и оформление сделок производится на специально подготовленных площадках. В большинстве случаев такие сделки производятся при наличии серьезных просрочек и регулярных невыплат сумм долга по ипотеке. Оценка собственности и передача на торги происходит без непосредственного участия владельца жилья. Для владельца квартиры основным достоинством является законная возможность избавиться от долга по ипотеке.
Каждый из способов имеет свои преимущества. Выбирать наиболее подходящий вариант необходимо с учетом конкретных обстоятельств и того, насколько срочно требуется продать квартиру. Выгода для продавца при любой из перечисленных видов сделок очевидна в аспекте того, что имущество будет реализовано, долг по ипотеке списан в полном объеме, а все расходы на переоформление квартиры несет покупатель.
