Покупка или продажа недвижимости — рискованные сделки. Покупатель может потерять квартиру, а продавец деньги. В частности, на этапе, когда договор купли-продажи подписан, а документы переданы в Росреестр, покупатель оказывается в незащищенном положении. Всю требуемую сумму он передал, при этом владельцем не стал, так как регистрационные действия занимают несколько дней.
С целью защиты всех участников были разработаны несколько вариантов безопасных расчетов, в которых на последнем этапе сделки привлекается третье незаинтересованное лицо: банк или нотариус. Денежная сумма передается ему на сохранение до момента полной подготовки регистрационных документов в соответствии с договором. Сделать это можно несколькими способами:
1. Банковская ячейка. Более безопасный вариант расчета наличными, когда деньги передаются не из рук в руки, а отдаются на сохранение банку в хранилище. Клиенту за небольшую плату выделяется в аренду банковский сейф (ячейка), где он оставляет сумму, о которой договорились обе стороны. Теперь для того, чтобы продавцу открыть ячейку, ему нужно предоставить в банк подтверждение факта регистрации перехода права собственности на покупателя.
Плюсы:
- При срыве сделки покупатель спокойно может забрать свои средства.
- Продавец не будет иметь доступ к содержимому без подтверждения регистрационных действий на недвижимость.
- При ликвидации или банкротстве банковского учреждения содержимое ячейки останется нетронутым.
Минусы:
- Аренда ячейки платная, нужно обозначить, кто будет ее оплачивать.
- Не все банки предоставляют такую услугу.
- Валютные нерезиденты не могут воспользоваться данным вариантов.
- Денежные средства не проходят проверку на подлинность купюр.
2. Аккредитив. Представляет собой онлайн-ячейку, когда банк обязуется перевести средства на реквизиты продавца после выполнения определенных условий (например, предоставления выписки из ЕГРН). Механизм представляет собой безналичный расчет по блокированному счету, когда банк замораживает деньги до выполнения определенных условий.
Плюсы:
- Взаимная защита от срыва сделки.
- Продавец получает средства в минимальный срок (обычно 1-3 дня).
- В большинстве банков за раскрытие аккредитива не берется комиссия.
Минусы:
- Сумма не застрахована и не защищена от арестов и взысканий при условии наличия задолженностей у покупателя.
- При проведении альтернативных сделок (нескольких) повышаются риски, поэтому нужно подписывать с каждым участником соглашения о взаиморасчетах.
- При банкротстве банковского учреждения получить деньги назад нельзя. Сумма будет компенсирована по страхованию вкладов.
3. Эскроу-счет. Специальный счет в банке для сделок долевого строительства. В редких случаях может использоваться и в сделках со «вторичкой». Договор заключается с тремя сторонами: продавец, покупатель, банковское учреждения. Схема очень похожа на аккредитив, но более гибкая. Это позволяет применять ее в сложных многоэтапных сделках, где требуется несколько доплат. В случае с объектами по ДДУ, эскроу-счет считается обязательным.
Плюсы:
- Бесплатно.
- Действует в течение всего времени жилья.
- До 10 млн. руб. на счету застрахованы со стороны государства.
Минусы:
- Покупатель не может отозвать деньги без расторжения ДДУ.
- При покупке недвижимости по переуступке, если кто-то из сторон обанкротился, вернуть можно только ту сумму, которая находится на счете и зафиксирована в ДДУ.
4. Сервис безопасных расчетов. Сервис предлагается несколькими крупными банками и был разработан для проведения сделок с недвижимостью при онлайн-регистрации. Покупатель переводит сумму на определенный счет, далее банк запрашивает информацию сам в Росреестре. После получения выписки из ЕГРН выполняется перевод продавцу. Все происходит в автоматическом режиме и не требует действий со стороны участников сделки.
Плюсы:
- Деньги под надежной защитой.
- Оформление потребует не больше 15 минут.
- Не нужно писать заявление на получение денег, приезжать, снимать — сделка проходит онлайн.
- Если все расчеты ведутся через счета Сбербанка, дополнительных комиссий нет.
- Сервис удобен для участников сделки, которые проживают в разных городах.
Минусы:
- Существует немало ограничений по участникам и объектам недвижимости.
- Услуга сделки оплачивается отдельно.
- Возможны технические ошибки, поскольку сервис появился недавно.
5. Депозит нотариуса. Один из самых безопасных способов продать или купить недвижимость. Проведением сделки полностью занимается нотариус. Ему передаются деньги покупателя, далее он передает документы для совершения регистрационных действий, и после их успешного завершения делает перевод всей суммы продавцу. Все риски, существующие у ячейки и аккредитива, исключены. На основании действующего законодательства деньги на счету нотариусов не участвуют в конкурсной массе в случае, если произойдет банкротство банковского учреждения.
Плюсы:
- Высокий уровень безопасности.
- Отсутствуют риски взыскания и блокировки суммы.
- Защита от кражи.
Минусы:
- Нотариальная форма сделки оплачивается дополнительно.
Последний вариант расчета за недвижимость — «из рук в руки», когда покупатель передает продавцу наличные средства или делает перевод. Он доступен для всех сделок, кроме ипотечных. Следует подчеркнуть, что данный способ является самым ненадежным и для продавца, и для покупателя. Обезопасить себя с помощью расписки на 100 % не получится. Существует множество подводных камней, которыми пользуются мошенники и недобросовестные граждане.
Что выбрать?
Все зависит от сложности сделки, статуса ее участников, личных предпочтений. В некоторых случаях выбор ограничен требованиями закона. В любом случае рекомендуем обращаться к юристам, риелторам или нотариусам, которые подберут оптимальное решение в вашем случае.
