Квартира на вторичном рынке — это недвижимость с уже оформленным правом собственности. Квартира от застройщика в сданном доме аналогично является вторичкой, поскольку оформлена на юридическое лицо. Безусловными преимуществами такого варианта являются возможность заселиться после завершения сделки, прописка и часто развитая инфраструктура. Не нужно ждать окончания строительства, можно не волноваться о сроках сдачи и при необходимости также быстро продать такую квартиру. Но любые операции со вторичным жильем требуют особого внимания.
Какие риски несет в себе вторичка?
Основной риск покупки вторичного жилья — его «темное» прошлое. Существует немало ситуаций, когда сделку можно оспорить или аннулировать, тогда вернуть деньги будет почти невозможно. По этой причине все больше покупателей предпочитают доверять сделку риелтору.
Наиболее распространенные риски:
- Поддельная доверенность. Сделка по доверенности изначально требует пристального внимания. Важно выяснить, почему собственник сам не занимается продажей. Лучше убедить владельца квартиры присутствовать на этапе заключения договора, но, если это невозможно, доверенность необходимо проверить на подлинность и корректность.
- Неучтенные наследники. Квартира, доставшаяся по праву наследования, изначально считается рисковым объектом. Спустя даже годы наследники, которые имели право на квартиру, могут через суд признать сделку недействительной.
- Несогласованная продажа. Если в квартире несколько собственников и продажу провели без согласия кого-либо, сделка будет признана недействительной. Данная информация указана в свидетельстве о регистрации права или выписке из ЕГРН. Когда недвижимость оформлена на супругов, то продавцом выступает один, второй оформляет согласие. Если собственники дети, то согласие выдают органы опеки.
- Отсутствие приватизации. Неприватизированая квартира не принадлежит проживающим в ней. Собственник в этом случае — муниципалитет, поэтому сделки с объектом запрещены. Перед продажей продавец должен оформить приватизацию.
- Задолженность по коммунальным платежам. Долги по квартплате не делают сделку недействительной, но покупатель будет вынужден оплатить чужую задолженность. Если вы не согласны на такие траты, попросите предоставить платежные документы за предыдущий месяц. Но следует учитывать, что у злостных неплательщиков на недвижимость может быть наложен арест. Такая информация указывается на сайте судебных приставов, арбитражного суда и в реестре сведений о банкротстве.
- Недееспособность продавца. Сложность таких ситуаций в том, что нередко определить дееспособность «на глаз» невозможно. Человек может долгие годы находиться на учете в психоневрологическом диспансере, но быть в состоянии ремиссии и производить впечатление здорового. Для этого у любого продавца необходимо запросить справки и провести освидетельствование на сделке. Иначе такая сделка легко может быть признана недействительной, а взыскать деньги с психически нездорового человека будет крайне сложно.
- Незарегистрированная перепланировка. Существует внушительный список ограничений на проведение изменений в квартире. Любые перепланировки должны быть согласованы и задокументированы.
Что еще?
Внимания потребует и внесение оплаты. Это может быть ипотека (существуют отдельные банковские продукты для вторичной недвижимости) или же оплата собственными средствами. В обоих случаях есть свои нюансы.
Один из самых безопасных способов расчета без привлечения ипотеки — банковская ячейка, когда средства находятся в хранилище банка. Покупатель спокоен, что деньги не будут изъяты до момента регистрации объекта, а продавец знает, что деньги уже выделены продавцом. Также может быть использован аккредитив, сервис безопасных расчетов и другие способы.
Когда все осталось позади, сделка прошла регистрацию в МФЦ и продавец передает ключи, необходимо провести проверку недвижимости на соответствие соглашению в договоре. Подписывать акт приема-передачи можно только когда вы убедились, что все в порядке.
Как исключить любые риски?
Чтобы сделка с квартирой прошла без неприятных сюрпризов, следует доверить ее специалисту. Он берет на себя работу со всеми документами и сможет быстро найти ошибки или обман. Профессиональный риелтор также поможет подобрать выгодное предложение по ипотеке, подскажет, как ускорить некоторые этапы, и даже может посодействовать получению скидки.
